Glossário · Leilão de imóveis

Glossário do leilão de imóveis

Os termos que aparecem nos editais e nas análises, explicados em português claro. Cada termo tem link próprio — use no que precisar entender na hora.

Arrematação: Ato de adquirir o imóvel no leilão por ter dado o maior lance válido. Formaliza-se no auto e, depois, na carta de arrematação.
Auto de arrematação: Documento que registra o resultado do leilão (quem arrematou, por quanto). Antecede a carta de arrematação.
Avaliação: Valor de referência do imóvel definido no processo ou pelo vendedor. Serve de base para o lance mínimo e para calcular o desconto.
Carta de arrematação: Título que comprova a aquisição e é levado a registro no cartório de imóveis. É o que transfere a propriedade ao arrematante.
Comissão do leiloeiro: Percentual pago ao leiloeiro pela arrematação, em geral 5% sobre o valor do lance. Soma-se aos custos da compra.
Débitos: IPTU, condomínio e taxas em aberto. O edital diz se ficam por conta do comprador ou são quitados na venda.
Edital: Documento que rege o leilão: descrição do imóvel, datas das praças, lance mínimo, forma de pagamento e responsabilidades. Leitura obrigatória antes do lance.
Extrajudicial: Leilão fora da Justiça, em geral de bancos que retomaram um imóvel financiado (alienação fiduciária), com regras padronizadas pela Lei 9.514/97.
FGTS: Fundo de Garantia que pode ser usado em parte das compras de imóvel em leilão, sobretudo em venda direta e imóveis de bancos. Depende do edital.
Fraude à execução: Venda de bem feita para escapar do pagamento de uma dívida em processo. Pode anular a transmissão — por isso o histórico de donos importa.
Hipoteca: Garantia de uma dívida registrada na matrícula. Se não foi baixada, vale confirmar a quitação com o credor antes de comprar.
Imissão na posse: Pedido para que o ocupante deixe o imóvel arrematado, entregando a posse ao novo dono. Pode ser rápido ou levar meses.
Indisponibilidade: Bloqueio que impede a transferência do imóvel, geralmente por ordem judicial. Precisa ser resolvido para registrar a compra.
Judicial: Leilão determinado por um juiz dentro de um processo, para vender um bem penhorado e quitar uma dívida. A arrematação é homologada pelo juízo.
Lance: Oferta de valor feita pelo interessado. Vence o maior lance válido até o encerramento da praça.
Lance mínimo: Menor valor aceito na praça, definido no edital. Na 2ª praça costuma ser menor que a avaliação — onde aparecem os maiores descontos.
Leiloeiro oficial: Profissional matriculado na Junta Comercial (JUCESP, JUCESC…) habilitado a conduzir leilões.
Matrícula: A “certidão de nascimento” do imóvel: registra donos, penhoras, hipotecas e ônus. Base da análise de matrícula.
Ônus: Qualquer encargo que acompanha o imóvel — penhora, hipoteca, usufruto, servidão. Aparece na matrícula.
Penhora: Restrição registrada por causa de uma dívida em processo. Vale confirmar se será levantada na arrematação ou se segue com o imóvel.
Praça: Cada rodada do leilão judicial. Na 1ª, o mínimo costuma ser a avaliação; na 2ª, cai. O edital define o piso de cada uma.
Venda direta: Modalidade sem disputa ao vivo: o vendedor publica um preço e aceita propostas. Costuma ser o caminho mais simples e o que mais aceita financiamento.