Glossário · Leilão de imóveis
Glossário do leilão de imóveis
Os termos que aparecem nos editais e nas análises, explicados em português claro. Cada termo tem link próprio: use no que precisar entender na hora.
- Adjudicação
- Quando o próprio credor (ou cônjuge, herdeiro ou outro interessado com direito de preferência) fica com o bem pelo valor da avaliação, em vez de ele ir a leilão para terceiros (art. 876 CPC).
- Alienação fiduciária
- Garantia (Lei 9.514/97) em que o imóvel financiado fica em nome do credor até a quitação. Se o devedor deixa de pagar, o credor pode consolidar a propriedade e levar o imóvel a leilão extrajudicial, sem precisar de processo judicial.
- Aquisição originária e derivada
- No leilão judicial, a aquisição costuma ser originária: o arrematante recebe o bem livre de ônus não ressalvados no edital. No extrajudicial, é derivada: o novo dono sucede o anterior e pode herdar riscos que não se extinguem automaticamente.
- Arrematação
- Ato de adquirir o imóvel no leilão por ter dado o maior lance válido. Formaliza-se no auto e, depois, na carta de arrematação.
- Arresto
- Apreensão preventiva de um bem antes mesmo da penhora formal, usada quando há risco de o devedor ocultar patrimônio. Funciona de forma parecida com a penhora e também costuma ser cancelada com a arrematação.
- Auto de arrematação
- Documento que registra o resultado do leilão (quem arrematou, por quanto). Antecede a carta de arrematação.
- Avaliação
- Valor de referência do imóvel definido no processo ou pelo vendedor. Serve de base para o lance mínimo e para calcular o desconto.
- Averbação e registro
- Registro é o ato que formaliza a mudança de proprietário na matrícula; averbação é a anotação de fatos secundários (como a baixa de uma penhora) na mesma matrícula. A arrematação só produz efeito pleno perante terceiros depois do registro.
- Carta de arrematação
- Título que comprova a aquisição e é levado a registro no cartório de imóveis. É o que transfere a propriedade ao arrematante.
- Cartório de registro
- Cartório de Registro de Imóveis onde a matrícula do bem está arquivada. Cada imóvel pertence a um cartório específico, definido pela localização. É dele que sai a certidão de matrícula atualizada.
- Certidão de ônus reais
- Documento emitido pelo cartório de registro de imóveis que lista tudo que grava a matrícula: penhoras, hipotecas, usufrutos e outras restrições. Base de qualquer due diligence.
- CND
- Certidão Negativa de Débito: documento emitido por um órgão público que confirma não haver pendências financeiras ou processuais associadas a alguém ou a um imóvel.
- Comissão do leiloeiro
- Percentual pago ao leiloeiro pela arrematação, em geral 5% sobre o valor do lance. Soma-se aos custos da compra.
- Comitente vendedor
- Pessoa ou empresa que contrata o leiloeiro para conduzir a venda de um bem seu: o dono original ou o credor que assumiu o bem.
- Consolidação da propriedade
- Etapa em que o credor fiduciário, após o devedor deixar de pagar o financiamento, passa a deter a propriedade plena do imóvel no cartório. É o pré-requisito para levar o bem a leilão extrajudicial (Lei 9.514/97).
- Débitos
- IPTU, condomínio e taxas em aberto. O edital diz se ficam por conta do comprador ou são quitados na venda.
- Due diligence
- Verificação da matrícula, dos ônus, da ocupação e dos processos ligados ao imóvel antes de dar o lance. É o que reduz a chance de comprar um problema junto com o imóvel.
- Edital
- Documento que rege o leilão: descrição do imóvel, datas das praças, lance mínimo, forma de pagamento e responsabilidades. Leitura obrigatória antes do lance.
- Escritura pública
- Instrumento lavrado por um tabelião que formaliza um negócio jurídico. No leilão, costuma ser substituída pela carta ou pelo auto de arrematação como título hábil para registro.
- Executado
- Quem está sendo cobrado no processo: o devedor, geralmente proprietário do bem levado a leilão. Pode ser pessoa física ou jurídica.
- Exequente
- Quem move a execução: o credor que está cobrando a dívida no processo. Pode ser banco, fazenda pública, condomínio, fornecedor ou qualquer pessoa com título a executar.
- Extrajudicial
- Leilão fora da Justiça, em geral de bancos que retomaram um imóvel financiado (alienação fiduciária), com regras padronizadas pela Lei 9.514/97.
- FGTS
- Fundo de Garantia que pode ser usado em parte das compras de imóvel em leilão, sobretudo em venda direta e imóveis de bancos. Depende do edital.
- Fração ideal
- Percentual da área total do terreno e das áreas comuns que corresponde a uma unidade em condomínio (apartamento, sala comercial). Influencia rateio de despesas e direito de voto em assembleia.
- Fraude à execução
- Venda de bem feita para escapar do pagamento de uma dívida em processo. Pode anular a transmissão: por isso o histórico de donos importa.
- Habilitação
- Cadastro prévio exigido pelo leiloeiro ou pela plataforma do leilão para poder dar lances: em geral documento de identidade, comprovante de residência e, às vezes, comprovação de capacidade financeira.
- Hasta pública
- Outro nome para o leilão judicial: a venda pública de um bem determinada por um juiz dentro de um processo.
- Hipoteca
- Garantia de uma dívida registrada na matrícula. Se não foi baixada, vale confirmar a quitação com o credor antes de comprar.
- Imissão na posse
- Pedido para que o ocupante deixe o imóvel arrematado, entregando a posse ao novo dono. Pode ser rápido ou levar meses.
- Incremento mínimo
- Valor mínimo que cada novo lance precisa somar ao lance anterior, definido pelo leiloeiro ou pelo edital.
- Indisponibilidade
- Bloqueio que impede a transferência do imóvel, geralmente por ordem judicial. Precisa ser resolvido para registrar a compra.
- ITBI
- Imposto municipal pago pelo comprador na transferência do imóvel. Em leilão, a base de cálculo (valor do arremate ou valor venal do município) pode variar por cidade: confira o edital e a prefeitura antes de orçar o custo total.
- Judicial
- Leilão determinado por um juiz dentro de um processo, para vender um bem penhorado e quitar uma dívida. A arrematação é homologada pelo juízo.
- Lance
- Oferta de valor feita pelo interessado. Vence o maior lance válido até o encerramento da praça.
- Lance automático
- Modalidade em que o participante cadastra um valor máximo, e o sistema cobre lances concorrentes automaticamente até esse teto, respeitando o incremento mínimo.
- Lance condicional
- Lance cujo valor fica sujeito à aprovação posterior do vendedor ou comitente, em vez de fechar negócio imediatamente ao ser o maior da praça.
- Lance manual
- Modalidade em que o participante digita ele mesmo o valor do lance, respeitando o lance mínimo e o incremento mínimo. Comum em leilões com disputa ao vivo online.
- Lance mínimo
- Menor valor aceito na praça, definido no edital. Na 2ª praça costuma ser menor que a avaliação: onde aparecem os maiores descontos.
- Lance vil
- Oferta considerada abusivamente baixa, que o juiz recusa mesmo que ninguém mais tenha dado lance. A referência costuma ser 50% do valor de avaliação (art. 891 CPC), mas o percentual pode variar por tribunal ou edital.
- Leiloeiro oficial
- Profissional matriculado na Junta Comercial (JUCESP, JUCESC…) habilitado a conduzir leilões.
- Licitante
- Quem participa do leilão e disputa o bem por meio de lances, antes de eventualmente arrematar.
- Matrícula
- A “certidão de nascimento” do imóvel: registra donos, penhoras, hipotecas e ônus. Base da análise de matrícula.
- Nua-propriedade
- Titularidade do imóvel sem o direito de uso e gozo, que fica com o usufrutuário. Quem arremata um imóvel com usufruto registrado adquire a nua-propriedade, não o direito de ocupar.
- Obrigação propter rem
- Obrigação que acompanha o imóvel, não a pessoa, como IPTU e taxas condominiais. Por isso pode recair sobre quem arremata, mesmo sem culpa dele pelo débito anterior.
- Ônus
- Qualquer encargo que acompanha o imóvel: penhora, hipoteca, usufruto, servidão. Aparece na matrícula.
- Parte ideal
- Quando o imóvel tem mais de um proprietário e apenas a parte de um deles está sendo vendida. O arrematante se torna coproprietário junto aos demais donos, sem exclusividade sobre o bem todo.
- Penhora
- Restrição registrada por causa de uma dívida em processo. Vale confirmar se será levantada na arrematação ou se segue com o imóvel.
- Praça
- Cada rodada do leilão judicial. Na 1ª, o mínimo costuma ser a avaliação; na 2ª, cai. O edital define o piso de cada uma.
- Praça (1ª)
- Primeira tentativa de venda do bem no leilão judicial. O lance mínimo geralmente é igual ao valor de avaliação, sem desconto. Se ninguém arrematar, o leilão segue para a 2ª praça.
- Praça (2ª)
- Segunda tentativa de venda, aberta quando a 1ª praça termina sem licitante. O lance mínimo cai (costuma ficar entre 50% e 60% da avaliação, variando por tribunal e edital), o que explica os maiores descontos aparecerem aqui.
- Redesignação
- Adiamento do leilão para uma nova data, por suspensão judicial, pedido das partes ou problemas operacionais. Vale confirmar a nova data antes de se programar: ela pode mudar mais de uma vez.
- Reintegração de posse
- Ação para retomar a posse de um imóvel, mais comum depois da consolidação em alienação fiduciária e leilão extrajudicial. No leilão judicial, o equivalente costuma ser chamado de imissão na posse.
- Remição
- Direito do executado (ou de cônjuge, descendente ou ascendente dele) de resgatar o bem pagando a dívida antes que a arrematação se consume, evitando a perda do imóvel.