Perguntas frequentes sobre leilão de imóveis

Em parte pela dinâmica das praças: se ninguém arremata na 1ª, a 2ª aceita lances menores. E em parte porque o desconto é a contrapartida de riscos que a compra comum não tem: imóvel ocupado, dívidas que podem acompanhar o bem, prazo curto de pagamento e a chance de o leilão ser questionado. O desconto só é real depois que você mede esses quatro pontos.

Está na matrícula e no edital. A matrícula atualizada mostra hipotecas, penhoras e indisponibilidades registradas; o edital diz quais débitos ficam por conta do arrematante. Pedir a matrícula no cartório antes do lance é o passo que mais evita surpresa.

Nem sempre. Imóvel ocupado costuma não permitir visita, e nesses casos você dá lance sem ver o interior. Dá para reduzir o risco vendo a fachada e a região, conversando com o condomínio e reservando margem para reforma no seu teto de lance.

Praça é cada rodada do leilão judicial. Na 1ª, o lance mínimo costuma ser a avaliação; se ninguém arremata, abre a 2ª, com mínimo menor. Veja mais no guia.

Parte dos imóveis aceita, principalmente venda direta e imóveis de bancos. Leilões judiciais costumam ser à vista. O edital de cada imóvel informa; use o recorte aceita financiamento na busca.

Comissão do leiloeiro (em geral 5%), ITBI, registro da carta de arrematação e, conforme o edital, débitos de IPTU e condomínio. Some também a reforma e o tempo até a desocupação, que são os custos que mais estouram a conta.

O prazo está no edital e costuma ser curto: em muitos leilões judiciais são 24 horas para o sinal e até 15 dias para o restante. É por isso que o dinheiro precisa estar disponível antes do lance, não depois.

Não é uma saída simples. O lance vencedor gera obrigação de pagar, e quem desiste pode perder o valor já depositado e responder pela multa prevista em lei, além de ficar impedido de participar de novos leilões daquele processo. Trate o lance como decisão final.

Por meio da imissão na posse: um pedido ao juiz para que o ocupante deixe o imóvel. Pode se resolver num acordo em semanas ou levar meses, com custo de advogado no meio. Se houver ex-proprietário ou inquilino no imóvel, considere esse prazo no cálculo antes do lance.

Depende do edital. Na arrematação judicial, os tributos costumam ser abatidos do valor pago, mas isso precisa estar escrito. Quando o edital diz que os débitos ficam por conta do arrematante, a dívida vai junto com o imóvel. Peça a certidão de débitos do condomínio e da prefeitura antes de decidir.

A propriedade se transfere com o registro da carta de arrematação no cartório de imóveis. Antes disso, há a homologação (no judicial) e o pagamento conforme o edital.

Acontece quando há falha na intimação do devedor, vício no edital ou recurso acolhido. No leilão judicial, o valor pago fica depositado em juízo e é devolvido corrigido se a arrematação cair. O que não volta é o tempo, e nem sempre as despesas já feitas com o imóvel.

Não é obrigatório para dar lance. Na prática, a leitura do processo antes do lance e a imissão na posse depois dele são as etapas em que a maioria das pessoas busca apoio jurídico. Você decide se contrata, e quando.

Compare o lance mínimo com o valor de venda de imóveis parecidos na mesma região, não com a avaliação judicial, que costuma estar defasada. Depois some comissão, impostos, dívidas, reforma e os meses até a desocupação. Se ainda sobra margem no cenário pessimista, o desconto é real.